Articolo a cura di Dr. Fabrizio Stella, esperto immobiliare e Avv. Fabio Campanella
La società semplice, seppur non molto diffusa nella pratica professionale, è uno strumento che garantisce una struttura flessibile e di facile gestione amministrativa. Queste caratteristiche la rendono particolarmente interessante per gestire patrimoni immobiliari, soprattutto all’interno di contesti familiari e in prospettiva di un passaggio generazionale.
Tuttavia, va chiarito che la società semplice non può svolgere attività commerciali, ma si limita a una gestione statica del patrimonio, come ad esempio il possesso e l’utilizzo di immobili. Per quanto riguarda la sua costituzione, non sono richieste particolari formalità e, in alcuni casi, non è nemmeno obbligatorio iscriverla al registro delle imprese. Questo garantisce un certo livello di riservatezza sia per i soci che per gli accordi tra loro stipulati. Di norma, l’amministrazione spetta a tutti i soci, salvo diverso accordo.
Dal punto di vista fiscale, la società presenta la dichiarazione, ma le imposte vengono pagate direttamente dai soci in base alla loro quota di partecipazione; ciò avviene a prescindere dall’effettivo incasso di somme di denaro o utilità.
Acquisto di immobili
Quando una società semplice acquista un immobile a uso abitativo, non può beneficiare di alcune agevolazioni fiscali generalmente riservate alle persone fisiche. Ad esempio, non può usufruire del cosiddetto “prezzo valore”, che consente di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale, di solito più basso rispetto al valore di mercato. Allo stesso modo, non può ottenere l’agevolazione “prima casa” né per l’imposta di registro né per l’IVA. Inoltre, se un immobile della società è utilizzato come abitazione principale dei soci, non si applica l’esenzione IMU prevista per le prime case.
Locazione di immobili
Se una società semplice affitta immobili a uso abitativo, non può accedere al regime fiscale agevolato della cedolare secca o a quello delle locazioni brevi. Tuttavia, in molti casi, gli immobili vengono concessi in comodato d’uso ai soci, che a loro volta possono affittarli. In questi casi, il trattamento fiscale dipende dalla tipologia del contratto di locazione.
Contratti brevi (fino a 30 giorni): il reddito derivante dal contratto viene attribuito al comodatario (il socio che affitta l’immobile), mentre il proprietario (la società) rimane titolare del reddito fondiario.
Contratti ordinari (oltre 30 giorni): il reddito derivante dall’affitto viene comunque attribuito alla società proprietaria, senza la possibilità di applicare la cedolare secca.
Vendita di immobili
Per quanto riguarda la vendita, le plusvalenze (differenza tra prezzo di vendita e acquisto) non sono tassate se l’immobile è stato acquistato o costruito da più di cinque anni. Tuttavia, la plusvalenza diventa imponibile se l’immobile è stato ristrutturato con agevolazioni fiscali come il “super bonus” ed è venduto entro dieci anni dalla fine dei lavori.
Successione e passaggio generazionale
Le quote della società semplice possono essere trasferite per successione senza dover pagare l’imposta sulle successioni, a condizione che l’erede mantenga la proprietà delle quote per almeno cinque anni. È importante notare, però, che c’è un dibattito tra gli esperti sull’applicabilità di questa agevolazione alle società di mera gestione immobiliare.
Dr. Fabrizio Stella, esperto immobiliare e Avv. Fabio Campanella